سال متفاوت بازار اجاره - نوای پرنده پارسی

به گزارش دنیای اقتصاد؛ مفهوم این کاهش نرخ آن است که اگر چه اجاره بهای آپارتمان ها همچنان رو به افزایش است، اما سرعت رشد آن به شکل محسوسی کاهش پیدا کرده است. علامت دوم تغییر در این بازار به رفتار گروهی از موجران مربوط است.

نتایج تحقیقات میدانی حاکی است، بعد از طراحی پله فرار از سوی صاحب خانه ها در سال گذشته برای فرار از سقف دستوری اجاره بها که به صورت تخلیه اجباری آپارتمان و انعقاد قرارداد با مستاجر نو عمل کرد، در حال حاضر این گروه، توافق با مستاجر ساکن را در اولویت دارند. الگوی نوسان اجاره بها در فاز پساجهش قیمت مسکن، یک پیام برای این دوره مخابره می کند.

همزمان با افزایش احتمال وقوع سناریوی سال متفاوت در بازار اجاره، دو علامت برگشت اجاره بها از قله تورم رصد شد. تحقیقات و برآورد های دنیای اقتصاد از بازار اجاره نشین ها در آغاز فصل نقل وانتقالات در این بازار نشان می دهد به احتمال زیاد و براساس سناریوی محتمل تر، بازار اجاره مسکن در سال جاری شرایطی متفاوت نسبت به سال گذشته را در پیش خواهد گرفت و الگوی تورم اجاره بها به احتمال زیاد سمت وسوی کاهشی به خود می گیرد. این الگو پیش از این و در دوره های پساجهش در بازار اجاره مسکن تجربه شده بود و در دوره های مختلف می توان نمونه هایی از آن را مشاهده کرد.

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن نشان می دهد مطابق با روال سال های گذشته که از ابتدای تابستان فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره آغاز می شد از هم اکنون و همزمان با آغاز تابستان، بازار مسکن وارد فصل اصلی جابجایی اجاره نشین ها شده و مستاجر ها در پی رصد اوضاع برای تصمیم گیری بابت تمدید یا جابه جایی در این بازار هستند.

این در حالی است که همزمان با آغاز فصل طلایی جابه جایی ها در بازار اجاره، آمار رسمی از نبض اجاره بها در مرکز نشان می دهد، تورم اجاره از قله حدودا 50 درصدی در تابستان پارسال، نزول کرده و به حدود 34 درصد رسیده است. این موضوع یک معنای مهم را در خود جای داده است مبنی بر اینکه فشار اجاره بها، به طور نسبی کم شده است.

اما در شرایطی که بازار از روز گذشته به طور رسمی وارد فصل طلایی و اوج نقل وانتقالات شده است و همچنین شواهد مربوط به کاهش سرعت رشد اجاره بها در این بازار رصد می گردد این سوال مطرح است که آیا دوباره تورم اجاره مسکن به سمت بالا برخواهد گشت یا به عبارت دیگر فرایند صعودی به خود خواهد گرفت؟

بررسی فرایند های مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن نشان می دهد همواره تورم اجاره در سال های پساجهش قیمت مسکن یعنی سال هایی که بازار مسکن بعد از تجربه یک دوره جهش قیمت به سمت کاهش قیمت نامی یا کاهش قیمت واقعی (تفاضل قیمت نامی با تورم عمومی) حرکت کرده است، واکنش متفاوت و البته تکراری از خود نشان داده است.

در سال های پساجهش قیمت مسکن، همزمان با قرار دریافت بازار معاملات خرید وفروش مسکن در مدار کاهش قیمت نامی یا کاهش قیمت واقعی، تورم اجاره مسکن به نصف تورم بازار اجاره در سال های جهش کاهش یافته است.

این شرایط در یکی، دو سال بعد از جهش قیمت مسکن در سال های 75، 86 و 92 هم تجربه شد. در سال های 88، 94 و 95 یعنی سال هایی که بازار بعد از جهش قیمت به دوره پسا جهش ورود کرده و قیمت مسکن در بازار با کاهش روبرو شد، تورم اجاره بها نسبت به دوره جهش به یک دوم کاهش یافت. یعنی سرعت رشد اجاره بها در این سال ها در مقایسه با یکی، دو سال قبل از آن که بازار معاملات خرید و فروش مسکن در اوج جهش قیمت قرار داشت به یک دوم کاهش یافت.

همچنین بررسی های آماری صورت گرفته از سوی دنیای اقتصاد نشان می دهد همواره تورم اجاره بهای مسکن عددی بین تورم مسکن و تورم عمومی بوده است. به این معنا که به علت ویژگی های خاص این بازار، اجاره بها همواره افت وخیز شدید نداشته است. بلکه با نرخی مابین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن افزایش یافته است.

بررسی ها از شناسایی یک الگوی مربوط به افت وخیز تورم اجاره مسکن خبر می دهد مبنی بر اینکه در سال های اول و دوم بعد از جهش قیمت مسکن که به اصطلاح به آن فاز پساجهش گفته می گردد نه تنها قیمت خرید وفروش مسکن کاهش می یابد بلکه تورم اجاره هم به نصف می رسد.

شواهد نشان می دهد به احتمال زیاد سال جاری هم که بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش قرار گرفته است بازار اجاره با کاهش تورم تا یک دوم سال قبل همراه خواهد شد.

تورم اجاره مسکن تهران در سال 99 معادل 40 درصد به ثبت رسید. این مقدار تورم در سال 99 در شهر تهران بی سابقه ترین مقدار تورم در بازار اجاره از سال 75 تا به امروز بوده است.

در سال 75 تورم اجاره مسکن شهر تهران به 41 درصد و تورم بازار مسکن به 67 درصد رسید. بعد از این سال دیگر تورم بازار اجاره از 40 درصد فراتر نرفته است و تنها در سال گذشته تورم 40 درصدی در این بازار رقم خورد.

همچنین فرایند تورم نقطه ای در فصول مختلف سال گذشته در بازار اجاره مسکن نشان می دهد تورم اجاره در حال نزدیک شدن به نصف تورم اجاره نشینی در دوره اخیر جهش قیمت مسکن است. در بهار 99 تورم نقطه ای (تورم اجاره در بهار 99 در مقایسه با تورم اجاره در بهار 98) به 39 درصد رسید. این مقدار در تابستان سال گذشته برای همین بازه زمانی به 48 درصد رسید. در پاییز این مقدار به 41 درصد در مقایسه با پاییز 98 و در زمستان به 34 درصد نسبت به زمستان 98 کاهش یافت.

همچنین تورم اجاره مسکن در اردیبهشت سال جاری در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته به 32 درصد رسید.

این فرایند نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها از تابستان سال گذشته و تداوم آن در فصل های بعد و همچنین اردیبهشت سال جاری است. به گونه ای که هم اکنون تورم اجاره بها در حال نزدیک شدن به یک دوم تورم اجاره در تابستان سال قبل است. به نظر می رسد کاهش سرعت رشد اجاره بهای مسکن در تابستان سال جاری هم ادامه داشته باشد و سرعت رشد اجاره بها به یک دوم دوره اوج جهش قیمت مسکن نزدیک گردد.

بررسی ها و تحقیقات نشان می دهد هم اکنون دست کم دو علامت وجود دارد که نشان می دهد سال جاری، بازار اجاره متفاوت از سال 99 خواهد بود. یعنی شرایط بازار نسبت به شرایط بد و ملتهب سال گذشته قدری بهبود می یابد و به بدی شرایط بازار اجاره در سال گذشته به لحاظ شیب تند افزایش اجاره بها نخواهد بود.

انتظار می رود شیب رشد اجاره بهای مسکن در سال جاری کاهشی باشد و تورم اجاره بها کاهش یابد. در واقع علامت اول که از بازار اجاره مسکن رصد می گردد مربوط به کاهش سرعت رشد اجاره بها است. تورم اجاره مسکن از تابستان سال گذشته کاهش یافته است و این فرایند کاهشی در ابتدای سال جاری هم تجربه شد.

علامت دوم به تغییر رویکرد موجران در سال جاری نسبت به مستاجران در مقایسه با روش آن ها در سال گذشته برای دریافت اجاره بهای بیشتر و بیش از سقف مجاز تعیین شده برای افزایش اجاره بها، برمی گردد.

سال گذشته و در حالی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور حمایت از مستاجران به نام یکی از اقشار وگروه های آسیب پذیر اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها (در تهران تا 25 درصد، در سایر کلان شهر ها تا 20 درصد و در مابقی شهر ها تا 15 درصد) کرد، عده ای از موجران که تصمیم به افزایش مبلغ اجاره بها بیش از سقف تعیین شده و مجاز گرفته بودند، اعمال فشار بر مستاجران برای تخلیه واحد ها به منظور عرضه مجدد به بازار و تعیین ارقام بیشتر اجاره بها را در پیش دریافتد.

در واقع برخی از موجران در سال گذشته برای رهایی از سقف قابل رهگیری افزایش اجاره بها، مستاجران خود را برای تخلیه واحد تحت فشار قرار دادند. اما تجربه بیشتر آن ها به رغم تصورشان برای دریافت سود بیشتر از این بازار تحت تاثیر جابه جایی مستاجر، تجربه ای کاملا برعکس بود.

به این معنا که تعداد زیادی از این موجران بنا بر دو علت عمده نه تنها از تخلیه و عرضه مجدد واحد اجاره ای خود به بازار با نرخ های بالاتر کسب سود نکردند بلکه برخی از آن ها با زیان هم روبرو شدند.

اولین علت زیان موجران از تخلیه و عرضه مجدد واحد به بازار اجاره به خالی ماندن تعداد قابل توجهی از این واحد ها دست کم به مدت یک ماه در بازار اجاره مربوط می گردد. از آنجا که بخش عمده ای از مستاجران و موجران در سال گذشته به علت شیوع بیماری کرونا اقدام به تمدید قرارداد های اجاره سال قبل خود کردند، در نبود تقاضای کافی برای جابه جایی در بازار اجاره بخشی از واحد هایی که تخلیه و به طور مجدد به بازار عرضه شد دست کم یک ماه تا زمان استقرار مستاجر نو خالی ماند.

همین موضوع منجر به بروز زیان برای موجر شد و عملا برخی از آن ها حداقل یک ماه از دریافت اجاره بها محروم ماندند.

از سوی دیگر همزمان با تخلیه برخی از واحد های اجاره ای با هدف اجاره آن با سقف بالاتر به مستاجر نو برخی از موجران درگیر فرایند بازسازی واحد شده و از این محل هم به آن ها هزینه بازسازی تحمیل شد. از آنجا که هزینه بازسازی هم برای موجران بار مالی به همراه داشت این مورد در کنار مورد قبل موجب شد اگر چه برخی از موجران واحد های خود را با درصد های بالاتری از نرخ افزایش مجاز مصوب ستاد ملی مقابله با کرونا به مستاجران نو اجاره دادند، اما هزینه ای که موجران از بابت خالی ماندن واحد و بازسازی متقبل شده اند عملا بیشتر از مقدار درآمد آن ها از افزایش بالاتر از سقف مجاز اجاره بها نسبت به سال قبل است.

همین تجربه سال قبل باعث شده است سال جاری عملا تعداد کمتری از موجران به فکر تخلیه و اجاره مجدد واحد خود به مستاجر نو باشند.

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد با استناد به اظهارات واسطه های معاملات بازار اجاره مسکن نشان می دهد هم اکنون عمده قرارداد های اجاره مسکن که برای سال نو تمدید می گردد بین 25 تا 35 درصد افزایش نرخ اجاره داشته است.

به نظر می رسد هم اکنون الگوی تجربه شده در دوره های قبلی پساجهش مسکن در بازار اجاره نمایان شده است و به نظر می رسد تورم اجاره به سمت نصف شدن در مقایسه با سال قبل حرکت کند.

در واقع و در قالب علامت اول متناسب با افت تورم مسکن و کاهش قیمت مسکن، شیب رشد اجاره بها کم شده است. این اتفاق، در دوره های پساجهش مسکن رخ می دهد به طوری که تورم اجاره، نصف سال قبل می گردد؛ بنابراین می توان انتظار داشت، تورم اجاره در سال 1400 حول و حوش 20 تا 25 درصد رقم بخورد.

علامت دوم هم آن است که مشاوران املاک اظهار می کنند تعداد زیادی از موجر ها پارسال، حکم تخلیه به مستاجران خود دادند تا اجاره بهای 99 را با نرخ بیش از سقف 25 درصدی کرونا، افزایش دهند. اما سال جاری، تحت تاثیر تجربه سال قبل چندان در پی پایان دادن قرارداد نیستند، چون تخلیه و عرضه مجدد واحد به بازار اجاره برای آن ها هزینه و بار مالی دارد. هزینه خالی بودن بیش از یک ماه واحد و هزینه تعمیر و بازسازی آپارتمان دو مورد از این هزینه هاست.

بر این اساس دو سناریو درباره بازار اجاره مسکن در سال جاری وجود دارد.

براساس رصد این دو علامت از بازار مسکن، اولین سناریو که در واقع سناریوی محتمل تر است آن است که شرایط به لحاظ نرخ رشد اجاره بها در تابستان سال جاری و در ادامه سال 1400 بدتر از سال 99 نخواهد بود. در واقع انتظار می رود سرعت رشد اجاره بها در سال جاری کمتر از سرعت رشد اجاره بها در سال گذشته باشد.

سناریوی دوم، اما به احتمال ادامه افزایش اجاره بها با شیب تند سال گذشته مربوط می گردد که البته احتمال وقوع این سناریو بسیار کم و حتی نزدیک به صفر است. تورم اجاره مسکن در شهر تهران در سال 99 در حالی 40 درصد بود که در برخی منطقه ها این مقدار تا دو برابر افزایش یافت. با این حال پارسال، سقف مجاز افزایش اجاره بها از سوی ستاد مقابله با کرونا در تهران 25 درصد تعیین شد که این مقدار برای سال جاری هم تمدید شده است.

bestcanadatours.com: تور کانادا | با تور کانادا سفر کنید، ویزای کانادا، تور کانادا ارزان، قیمت تور کانادا نوروز، بهار، پاییز، تابستان، زمستان را با ما تجربه کنید.