علت نوسانات گسترده قیمتی در صنعت ساختمان و بازار صنعت - نوای پرنده پارسی

جهت دریافت خدمات پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران به نقل از فارس: دومین جلسه کارگروه مسکن با موضوع آنالیز دلایل و چگونگی افزایش قیمت مسکن و نیز آنالیز فرایند بروکراسی اداری برای اخذ مجوزات ساخت بنا، به ریاست شهناز رمارم برگزار گردید.

درک متقابل در به حداقل رساندن بروکراسی اداری

شهناز رمارم، رییس شورای شهرستان مشهد، با بیان اینکه تسهیلگری و تقویت اوضاع امکان پذیر است، مطرح نمود: طبق اطلاعات کارشناسی، شهرداری برای موارد آنالیز شده، به ازای هر متر مربع 18 میلیون ریال دریافت می نماید، این در حالی است که بخاطر تاخیر در اعطای مجوزات، این میزان به 50 میلیون ریال می رسد.

وی ادامه داد: پول و وقت مردم در شهرداری، سازمان نظام مهندسی و تامین اجتماعی تلف می گردد. راه چاره حل این مشکل، درک متقابل و به حداقل رساندن اتلاف زمان در ادارات است.

هر 3 ماه قیمت مسکن افزایش می یابد

در ادامه جلسه، احسان حافظ نظامی، دبیر کارگروه تسهیل گری شورای شهرستان با اشاره به دلایل اختلاف قیمت هزینه ساخت و قیمت نهایی مصرف نماینده، اعلام کرد: در این جلسه برای آنالیز عوامل افزایش قیمت مسکن، فرایند ساخت و هزینه یک ساختمان بتنی قیمت مفید به ازای هر متر مربع و غیر مفید آن را محاسبه می کنیم تا بتوان راه حلی برای انسجام، ثبات و کاهش قیمت مسکن ارائه گردد.

وی ادامه داد: برای اجرای یک سازه با خرپشته و پله به ازای هر متر مربع غیر مفید 978 هزار تومان و هر مترمربع مفید آن یک میلیون و 333 هزار تومان، هزینه پرداخت می گردد. مجموع هزینه سفت کاری با تلورانس متوسط در یک منطقه متوسط در ازای هر مترمربع به صورت زیر بنای غیر مفید یک میلیون و220 هزار تومان و هر متر مربع زیر بنای مفید نیز یک میلیون و 663 هزار تومان، است.

دبیرکارگروه تسهیل گری با اشاره به مراحل پس از سفت کاری و فرایند ادامه ساخت و هزینه های آینده در یک پروژه با فرض بنای 250متر مربع با 5 سقف، اضافه کرد: پس از انجام مراحل سفت کاری و تأسیسات ساختمان، مرحله شیارزنی و اجرای فاضلاب به مبلغ 37 میلیون تومان، تأسیسات گاز 18 میلیون تومان، آتش نشانی 18 و نیم میلیون تومان، تاسیسات گرمایش 31 میلیون تومان، لوله کشی کولر آبی 24 میلیون تومان و تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برق نیز با زیر بنای غیر مفید در هر متر مربع 109 هزار تومان است.

نظامی اضافه کرد: هزینه کناف و سقف 80 میلیون تومان، در و پنجره 35 میلیون تومان، آسانسور 150 میلیون تومان و کابینت کار چوب 150 میلیون تومان است، همچنین مبلغ 124 میلیون برای اجرای نمای سنگی و هزینه دستمزد و زیر سازی به طور کل 176 میلیون تومان محاسبه می گردد.

وی در ادامه گفت: نصب تاسیسات مکانیکی 86 میلیون تومان، در مجموع نازک کاری به طور متوسط برای هر مترمربع غیر مفید770 هزار تومان و مفید یک میلیون و50 هزار تومان درنظر گرفته شده است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن توضیح داد: بنابراین اگر بنایی با این شرایط میانگین قیمت تمام شده هرمترمربع مفید آن 3 میلیون تومان هزینه دارد، چرا باید با قیمت هر مترمربع20 میلیون به دست مصرف نماینده برسد؟!

نظامی با اشاره به احتساب زمان خواب سرمایه در فرایند ساخت و ساز اظهار کرد: با احتساب 10 ماه مدت زمان اجرای پروژه با 6 سقف، سود و خواب سرمایه در هر مترمربع مفید 940 هزار تومان لحاظ می گردد، بنابراین قیمت هر مترمربع به 4 میلیون تومان می رسد.

وی با تاکید بر اینکه مذاکره و تعامل با صنوف تولیدی کارخانجات از سوی سازنده می تواند در کاهش هزینه ساخت تاثیرگذار باشد، گفت: مجموع هزینه ساخت یک ساختمان مشمول 70 درصد هزینه مصالح و 30 درصد دستمزد می گردد، بنابراین تهاتر و تعامل سازنده با صنوف مختلف، اتحادیه ها و کارخانجات 5تا 20 درصد در قیمت تمام شده ساخت بنا تاثیر گذار هستند.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن ادامه داد: تقریبا تمام هنر و توانمندی سازنده در این قسمت لحاظ می گردد، چراکه مدیریت هزینه و راه چاره کاهش بار مالی در سایر فرایند های ساخت از دست سازنده خارج است، بنابراین سازنده تنها با ایجاد تهاتر و مذاکرات با تولیدنمایندگان مصالح در کاهش هزینه موثر خواهد بود.

نظامی با اشاره به ریز هزینه های تمام شده یک ساختمان، توضیح داد: محاسبه به صورت ریز قیمت تمام شده ساخت یک ساختمان بتنی با مواد متوسط 3 میلیون و 335 هزار تومان به ازای هر متر مربع است، قطعا بعضی راه چارهها برای کاهش هزینه برای مصرف نماینده نهایی مسکن وجود دارد، ولی متاسفانه خلاء اصلی این است که هیچ شاخصی برای قیمت گذاری مسکن وجود ندارد و همین نبود واحد قیمت گذاری نوسانات گسترده ای را در صنعت ساختمان و بازار مسکن بوجود می آورد.

وی با انتقاد از فرایند زمان بر بروکراسی اداری و نبود انسجام بین دستگاه ها و تعیین نبودن دلایل اخذ مبالغ هنگفت در دستگاه ها مطرح نمود: ما با معضل رواج درصدگیری در ارگان های شهرداری، نظام مهندسی، تامین اجتماعی و دارایی روبرو هستیم، از این رو به طور میانگین هر 3 ماه شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن هستیم.

نظامی اعلام نمود: در دوره چهارم شورای شهر تقاضا کردیم که برای یک بار در هر سال برای افزایش قیمت مسکن در بازار، مصوبه ای تصویب گردد، اما این اتفاق نیفتاد.

وی با تاکید براینکه درصدگیری ارگان ها بدون شاخصه و ضابطه از سازنده از نظر مالی و عرفی درست نیست، گفت: این مسائل سبب می گردد تا چنین اتفاقاتی را در افق و چشم انداز بازار مسکن ببینیم که این چرخه به ضرر شهر و شهفرایندان است.

دبیر کارگروه تسهیلگری مسکن در مورد مراحل اخذ پروانه و هزینه این فرایند، اعلام کرد: برای ساخت یک بنای 250 متری با کوچه 12 متری باید پروانه مجاز آن بنا احراز گردد، یعنی سقف های اضافه و پیشروی آن که به طور میانگین این مرحله با توجه به متراژ بنا، یک میلیارد و 300 میلیون تومان هزینه دارد، همچنین هزینه آتش نشانی و قطار شهری 80 میلیون تومان به اضافه سایر هزینه های مربوز در اخذ پروانه در این مرحله مجموعا یک میلیارد و 500 میلیون تومان است که به شهرداری پرداخت می گردد.

وی ادامه داد: 15 میلیون تومان درصد عوارض و 213 میلیون تومان هزینه بیمه تامین اجتماعی که علاوه بر آن بیمه دیگری هم باید لحاظ گردد، در این مرحله تمام هزینه های عنوان شده برای سازنده هزینه مازاد محسوب می گردد، زیرا سازنده هیچگونه خدماتی در ازای آن به ویژه در تأمین اجتماعی دریافت نمی نماید.

نظام اخذ هزینه درصدی بابت هر پروژه توسط بیمه تامین اجتماعی بدون ارائه خدمات برای سازنده یک ابهام عظیم و هزینه کاملا اضافی دانست و گفت: به صورت شفاف در تبصره 89 مجلس مطرح شد که اخذ این درصد در هر ساختمان از سوی بیمه تامین اجتماعی صرفا درآمدی برای این سازمان است.

نظامی با بیان اینکه شهرداری با اجرای فرایند فرایند فعلی تنها هزینه روی دوش مردم می گذارد، مطرح نمود: در حال حاضر شهرداری به ازای هر مترمربع ساخت و سازی که در شهر مشهد انجام می گردد یک میلیون و820 هزار تومان از سازنده دریافت می نماید، اما واقعیت این است که شهرداری آگاهانه یا غیرآگاهانه برای هر مترمربع ساختمان، 5 میلیون تومان به قیمت تمام شده برای مصرف نماینده نهایی می افزاید.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن اضافه کرد: ما می توانیم تنها با کاهش زمان بروکراسی اداری در اخذ پروانه به میزان قابل توجهی خواب سرمایه را کاهش دهیم. برای مثال اگر زمان اخذ مجوز خاتمه کار را از 6 ماه به یک ماه کاهش دهیم در مجموع هزینه ای معادل 2 میلیون و 500 هزار تومان صرفه جویی می گردد، همچنین زمان اخذ پروانه نیز به طور خوش بینانه 100 روز کاری زمان می برد، تفاوت قیمت در همین زمان 900 هزار تومان به ازای هر متر مربع است.

وی اظهار کرد: بیمه تامین اجتماعی با عقد قرارداد در ازای هزینه ای که به صورت درصدی از سازنده دریافت می نماید باید پرسنل و کارگران ساختمانی را بیمه کند، که برای 10 نفر کارگران و پرسنل ثابت یک ساختمان از سوی تامین اجتماعی به ازای هر نفر 40 میلیون تومان، و در مجموع 280 میلیون تومان بدون بیمه است.

نظامی در مورد بروکراسی اداری در سازمان نظام مهندسی، گفت: همان گونه که در جلسه قبل عنوان شد، در مراحل هزینه سازمان نظام مهندسی باید دو بار هزینه برای مهندس معمار یک بار برای امضای مهندس و یک بار نیز برای مهارت مهندس هزینه پرداخت.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن اضافه کرد: اکنون هزینه محاسبه 5میلیون و 500هزار تومان و هزینه طراحی معماری به ازای هر متر مربع 250هزار تومان است، اما در واقع در این مرحله بابت فرایند سازمان نظام مهندسی در ازای تنها امضای مهندسین و نه مهارت آن، 2میلیون تومان به هزینه نهایی برای مصرف نماینده اضافه کرده می گردد.

وی با تشریح انتقال فرایند پروانه از شهرداری به سازمان نظام مهندسی و انتقاد از زمان بر بودن و تاخیر در رسیدگی مجوزات سازنده، مطرح نمود: پس از انتقال پروانه از شهرداری به نظام مهندسی، پفراینده به طور خوش بینانه سه ماه در سازمان نظام مهندسی می ماند که این زمان می تواند به یک ماه کاهش یابد، بنابراین به ازای دو ماه معطلی، 600 هزار تومان در هر متر مربع به قیمت مسکن اضافه کرده می گردد.

دبیرکارگروه تسهیل گری مسکن با تاکید براینکه شهرداری باید خروجی کار را در نظر بگیرد و در صدور خاتمهکار با سازنده همکاری و همراهی کند، اضافه کرد: بسیاری از سازندگان در صنعت ساختمان سرمایه گذاری می نمایند؛ اما در برداشت سرمایه با مسائل زیادی روبرو هستند، همچنین سازندگان خرد با چالش های عظیمی دربروکراسی اداری روبرو هستند و باید اذعان کرد که تمام این ارقام و زمان ذکر شده در یک پروژه فرضی بسیار خوش بینانه در نظر گرفته شده است، اما سازنده در چرخه حقیقی ساخت و ساز به معنای واقعی آزار می بیند.